საბაზრო ეკონომოკის პირობებში სულ უფრო და უფრო აქტუალურია უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვისას, მყიდველისა თუ გამყიდველის ინტერესების დაცვა. უპირველესი და უმთავრესი რის საფუძველზეც ხორციელდება უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების გადაცემა არის ნასყიდობის ხელშეკრულება, წინამდებარე სტატიაში ვეცდები მცირედით მიმოვიხილო ის თუ რა უნდა ვიცოდეთ და რას უნდა მივაქციოთ ყურადღება აღნიშნული ხელშეკრულების გაფორმების/ხელმოწერის დროს.                                             

ნასყიდობის ხელშეკრულებით გამყიდველი მოვალეა გადასცეს მყიდველს საკუთრების უფლება ქონებაზე, მასთან დაკავშირებული საბუთები და მიაწოდოს საქონელი (სსკ 477.1. მუხლი) აღნიშნული მუხლის საფუძველზე, მხარეები ხელშეკრულების საფუძველზე, გამყიდველი მყიდველს გადასაცემს საკუთრების უფლებას ნივთზე (როგორც მოძრავზე ისე უძრავზე). ნასყიდობის ხელშეკრულების არსებით პირობად ასევე ითვლება შეთანხმებული ფასის გადახდა და მყიდველის მიერ ნივთის საკუთრებაში მიღება (სსკ  477.2. მუხლი) ამასთანავე მხარეები შეიძლება შეთანხმდნენ ნასყიდობის საგნის/უძრავი ნივთის ფასის განსაზღვრის სხვა საშუალებებზე თუ აღნიშნული ფასი პირდაპირ არ არის მითითებული ნასყიდობის ხელშეკრულებაში (სსკ 477.3 მუხლი).                                             

ნასყიდობის ხელშეკრულება ორმხრივ მავალდებულებელი ხელშეკრულებაა, რაც ნიშნავს იმას, რომ ხელშეკრულების ორივე მხარეს გააჩნია უფლებები და მოვალეობები, აღნიშნულიდან გამომდინარე მყიდველს შეუძლია მოსთხოვოს გამყიდველს გადასცეს მას ნივთი, ხოლო მყიდველი თავის მხრივ ვალდებულია გადაიხადოს და მიიღოს ეს ნივთი საკუთრებაში.                                                                                                                          

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის მიხედვით უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება არის როგორც ვალდებულებითი ასევე სანივთო გარიგება, ეს ნიშნავს იმას, რომ მყიდველსა და გამყიდველს შორის გაფორმებული ხელშეკრულება „ნამდვილია“ თუმცა გამყიდველმა საკუთრების უფლება, რომ გადასცეს მყიდველს აღნიშნულისათვის აუცილებელია ნასყიდობის ხელშეკრულების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში (სსკ 183 მუხლი) რეგისტრაციის მომენტად ითვლება არა განაცხადის წარდგენა საჯარო რეესტრში არამედ რეგისტრაციის ფაქტიური დასრულება ე.წ. ამონაწერი მომზადება, სადაც უძრავი ქონების ამონაწერში მყიდველი დაფიქსირებულია როგორც შემძენდი. ზოგიერთ შემთხვევაში მყიდველი ან/და გამყიდველი ენდობა მეორეს მხარეს და წინასწარ იხდის თანხას რაც წარმოადგენს რისკს, ასევე რისკია ისიც, როცა რეგისტრაციის ვადად უთითებენ 4 დღეს, რადგან ზოგიერთ შემთხვევაში განაცხადის რეგისტრაციაზე წარმდგენს უფლება აქვს შეაჩეროს რეგისტრაცია. ამასთანავე პრაქტიკაში ყოფილა შემთხვევები როცა ასეთი ხერხით ერთ-ერთმა ქალბატონმა უზრუნველი სიბერით მოტივით 4 ჯერ გაყიდა თავის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონება.                                                                                

საჯარო რეესტრი წარმოადგენს        მარეგისტრირებელ ორგანოს სადაც ხორიციელდება საკუთრების უფლების რეგისტრაცია, ცვლილება და წარმოშობა, აღნიშნულიდან გამომდინარე მიუხედავად იმისა არსებობს თუ არა წერილობითი ფორმით გაფორმებული ხელშეკრულება გადახდილია თუ არა თანხა, თუ ხელშეკრულება არ არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში და საკუთრების უფლება არ არის რეგისტრირებული, საკუთრების უფლება არ წარმოიშვება.                                         

თვითონ ნასყიდობის ხელშეკრულება როგორც მოცემულობა უმჯობესია შედგენილი იყოს იურისტის/ადვოკატის მიერ, რადგან იმ შემთხვევაში თუ ისარგებლებთ საჯარო რეესტრის ნასყიდობის ხელშეკრულების მონახაზით ე.წ. დრაფტით შესაძლებელია აღნიშნულ დრაფტში მუხლობრივად ის იყოს გათვალისწინებული რაზედაც შემდგომში შეიძლება მოგიწიოთ დავა. ასეთი სახის დავებია როცა მყიდველისთვის უცნობია და დეტალიზებული არ არის ნასყიდობის საგნის ნივთობრივი მდგომარეობა (რეალურად სხვა არის მის წარმოდგენაში რეალურად კი სხვა მდგომარეობაა და ა.შ.). ზოგიერთ შემთხვევაში აღნიშნულ დრაფტში უკვე მითითებულია, რომ თანხა გადახდილია წინასწარ რეალურად კი თანხის გადახდა ხორციელდება მისი რეგისტრაციის შემდგომ, მაგრამ ხელშეკრულებაში აუსახელი რეალობა უკვე მტკიცების ტვირთს უბრუნებს გამყიდველს თუ მყიდველს.                   

უძრავი ქონების შეძენის დროს, ასევე აუცილებელია მოითხოვოთ უძრავი ქონების გაცნობა, გაცნობაში მოიაზრება მისი ნახვა ადგილზე მისვლა, შესაძლებლობის ფარგლებში სურათის გადაღება და ა.შ. პრაქტიკაში ყოფილა შემთხვევა, როცა გამყიდველი სხვა პირის დავალებით მოქმედებდა მინდობილობის საფუძველზე, მყიდველმა კი აღნიშნული უძრავი ქონება ნახა მხოლოდ ეზოდან, მისი საკუთრებაში რეგისტრაციის შემდგომ კი აღმოჩნდა, რომ თავდაპირველმა მესაკუთრემ მართალია გასცა მინდობილობა თუმცა გასცა და მისი მოსაზრებით მხოლოდ გაქირავების უფლებით, აღნიშნულიდან გამომდინარე დავა თავდაპირველ მესაკუთრესა და ახალ მესაკუთრეს შორის გაგრძელდა წლობით, თუმცაღა თავდაპირველმა მესაკუთრემ აღიდგინა საკუთრების უფლება რადგან ახალი მესაკუთრის კეთილსინდისიერების მომენტი არ არსებობდა (სასამართლოს აზრით) ნივთის შეძენამდე, რადგან სამოქალაქო რისკის მინიმალური სტანდარტი არ დაიცვა ახალმა მესაკუთრემ. ამასთან ერთად არის უამრავი გადაწყვეტილება უზენაესი სასამართლოსი, სადაც ასეთივე შემთხვევებში გამომდინარე იქიდან, რომ ახალმა მესაკუთრე დაიცვა ე.წ. მინიმალური სტანდარტი ნივთის შეძენის დროს, ძველმა მესაკუთრემ ვერ აღიდგინა საკუთრების უფლება მისივე უძრავ ნივთზე.                                                                                                                      

პრობლემატურია და ასევე დღევანდელ დღეს ჯერ კიდევ არ არის ერთიანი მიდგომა ე.წ. მშენებარე ბინების დროს ხელშეკრულების გაფორმებაზე. უნდა ითქვას, რომ უმეტესობა აღნიშნულ ხელშეკრულებას უწოდებს „ბინის ყიდვას“ მაგრამ ჩემი აზრით იმ შემთხვევაში თუ მე ვაძლევ ფულს მშენებელს/მენარდეს (და არა დეველოპერს), რომ მან ააშენოს უძრავი ქონება, რეალურად მე თანხას ვიხდი არა ნასყიდობის ხელშეკრულების არამედ ნარდობის ხელშეკრულებისათვის, შესაბამისად აღნიშნულ დავაში უკვე ნარდობის ხელშეკრულების ნორმები გამოიყენება, ამასთანავე ჩემი პრაქტიკიდან გამომდინარე ასეთი ხელშეკრულება, რომელიც თავის თავში წარმოადგენს რეალურად უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების წარმოშობის საფუძველს არ რეგისტრირდება კონკრეტულ საკადასტრო კოდზე, შესაბამისად გვაქვს სიტუაცია როცა მხარეებს გაფორმებული აქვთ ნარდობის ხელშეკურულება მაგრამ ვალდებულება არ არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, შესაბამისად უძრავი ნივთის საკუთრებაში გადაცემის ვალდებულება არ არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში, ეს ნიშნავს იმას, რომ ხელშეკრულება არსებობს მაგრამ რადგან რეგისტრირებული არ არის საჯარო რეესტრში თქვენი გარიგება ძალაში არ არის შესული და შესაბამისად მეორე მხარეს ვერ მოთხოვთ მის საკუთრებაში გადაცემას იძულების (სასამართლო წესით) თქვენ შეგიძლიათ იდავოთ უკვე უსაფუძვლო გამდიდრების საფუძველზე;                                                                                                                        

პრაქტიკაში ასევე ხშირია შემთხვევები, როცა უძრავი ნივთის ყიდვის დროს არ ხორციელდება მისი ამონაწერის შემოწმება (უფლებრივი მდგომარეობის შემოწმება) ეს იმას ნიშნავს, რომ ნასყიდობის ხელშეკრულების  წინ მხარე არ ინტერესდება უძრავი ქონების უფლებრივი მდგომარეობის შემოწმებით. უფლებირვ მდგომარების შემოწმებაში იგულისხმება, ყადაღისა და საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის არსებობის შესახებ.   აღნიშნულს კი მივყავართ იმ მდგომარეობამდე როცა შესაძლებელია მყიდველმა თანხა გადაიხადოს, მხარეებმა ერთობლივი განცხადებით მიმართონ საჯარო რეესტრს თუმცაღა საკუთრების უფლების რეგისტრაცია ვერ განხორციელდეს რადგან უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებულია შეზღუდვა.                                                                                                    

ასევე პრობლემატურია იმის გარკვევა მხარეებს სურთ წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება, ნასყიდობა განვადებით თუ ნასყიდობის ხელშეკრულება, რადგან თითოეულის შემთვევაში ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ფასდება მხარეთა უფლება მოვალეობები, ამასთანავე ზოგიერთ შემთხვევაში მხარეები ხელშეკრულების უზრუნველყოფისათვის ბეს. ბე წარმოადგენს ხელშეკრულების უზრუნველყოფის საშუალებას (როგორც იპოთეკა თუმცაღა ის სანივთო უზრუნველყოფააა) და მისი დანიშნულებას წარმოადგენს მხოლოდ და მხოლოდ იმ ფაქტის მტკიცება რომ ხელშეკრულება არსებობს, მაგრამ ხელშეკრულების არსებობა უძრავი ქონების ნასყიდობის დროს შედეგს ვერ იძლევა თუ აღნიშნული რეგისტრირებული არ არის საჯარო რეესტრში, შესაბამისად მავნე პრაქტიკა ე.წ. ხელიდან ხელში გადაცემის არ იძლევა სამართლებრივი შედეგს. რაც შეეხება ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულებას, თავისი ბუნებით წინარე ხელშეკრულება წარმოადგენს იმას, რომ მხარეები თანხმდებიან დადონ შეთანხმებული ხელშეკრულება შეთანხმებული პირობებით ოღონდ მომავალში, ამასთანავე წინარე ხელშეკრულების ფორმა უნდა იყოს ისეთივე როგორიც არის ძირითადი ხელშეკრულება და დამატებით კი ვალდებულების წარმოშობისათვის ის უნდა დარეგისტრირდეს საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში, შესაბამისად იმ შემთხვევაში თუ უძრავი ქონების მშენებლ მენარდესთან აფორმებთ ხელშეკრულებას, რომ მომავალში ის გადმოგცემთ უძრავ ქონებას მისი რეგისტრაცია აუცილებელია საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში.                                                

უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულების დროს რა თქმა უნდა მოქმედებს ხელშეკრულების თავისუფლების პრინციპი, მაგრამ ხელშეკრულება ნიშნავს მხარეთა ურთიერთმფარავ ნებას/შეთანხმებას და არა მოცემულობას, რომ „ძლიერი“ მხარის შეთავზება მიიღოთ როგორც სიმართლე ან/და სამართლებრივად გამართლებული ხელშეკრულება, შესაბამისად უმჯობესია დეტალურად გაეცნოთ ხელშეკრულებას და მხოლოდ და მხოლოდ ამის მერე მოაწეროთ ხელშეკრულებას ხელი.                               

გარდა ზემორე აღნიშნულისა თითოეულ შემთვევებისა თითოეული ნასყიდობის ხელშეკრულება მოითხოვს ინდივიდუალურ მიდგომას, შესაბამისად თითოეული ხელშეკრულება მოითხოვს ინდივიდუალურ მიდგომას და შემოწმებას.                                              

პრეცედენტებს ვქმნით ჩვენ

სპეციალურად „მშობელისთვის“ ადვოკატი გურამ კონტუაძე

დამატებითი კითხვების შემთხვევაში შეგიძლიათ დაუკავშირდეთ - Facebook-ზე, ან შემდეგ მისამართებზე:   

ტელ: +995 591 97 67 64; Viber/Whatsapp: +995 591 97 67 64;      

skype: pa31101986kgg

ელ.ფოსტა: ელ-ფოსტის ეს მისამართი დაცულია სპამ-ბოტებისგან. ნახვისთვის უნდა გქონდეთ ჩართული JavaScript.;